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RISTORAZIONE E CONDOMINIO


Foto ristorante e condominio 1

 

Le previsioni del regolamento condominiale

Il diritto è, da sempre, il tentativo del sistema statale di gestire,mediante un insieme ordinato di regole, il conflitto, ovvero la contemporanea sussistenza di interessi divergenti ed opposti in relazione al medesimo bene. E se è innegabile che la vita di ciascuno di noi sia costellata, in ogni campo, di conflitti, tanto appare ancora più evidente in ambito condominiale, ove un’unica proprietà viene goduta, congiuntamente, da più soggetti sovente in disaccordo tra loro.E tale conflitto si acuisce ancor di più nel caso in cui tra i condomini vi sia chi intenda sfruttare la propria quota di proprietà per avviare attività commerciali o di ristorazione, potenzialmente in grado di produrre rumori ed odori molesti e di minare, dunque, l’altrui serenità.

Uno degli strumenti che l’ordinamento giuridico appresta a tutela della autonomia privata è dato, in tal caso, dall’istituto del regolamento condominiale (previsto dall’art. 1138 del Codice Civile), ovvero di quell’atto approvato dall’assemblea contenente tutte le norme volute dagli stessi condomini in merito all’uso delle cose comuni, ai criteri di ripartizione delle spese, all’amministrazione ed alla tutela del decoro dell’edificio. Sulla scorta di tale strumento, la legge consente, in buona sostanza, all’assemblea di regolare in modo autonomo i rapporti tra ciascun condomino, prevedendo, a tal fine, una propria disciplina volta al miglior godimento della cosa comune, secondo regole e principi condivisi.

Ciò premesso, dobbiamo ora chiederci se sia possibile prevedere espressamente nel regolamento condominiale il divieto di attività commerciali o di ristorazione all’interno del plesso condominiale e se una clausola di tal sorta sia legittima o, al contrario, impugnabile da chi abbia interesse contrario. Dobbiamo, difatti, premettere che, pur considerata l’ampia autonomia concessa ai condomini in ordine alla disciplina della vita comune, il regolamento non potrà, però, giungere a menomare i diritti dei condomini quali risultano dagli atti di acquisto, ossia quei diritti previsti negli atti di compravendita. Nondimeno, pur in presenza di tali limitazioni, i giudici chiamati a dirimere le controversie sorte sul tema sono ormai concordi nell’affermare che il regolamento condominiale possa legittimamente vietare in modo espresso l’apertura di attività ristorative o, comunque, commerciali all’interno dell’edificio. Ne deriva che, in presenza di un’esplicita clausola in tal senso, il condomino trasgressore si potrà vedere costretto a cessare l’attività posta in essere in violazione del regolamento stesso. Tanto ha trovato conferma, peraltro, in una recentissima pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza n. 129/2019)che ha potuto affermare la legittimità di una clausola restrittiva finalizzata ad esprimere “la comune intenzione dei contrenti di limitare l’esercizio di attività potenzialmente foriere di immissioni (di rumore, di fumo, ecc.) nocive, quale quella di ristorazione”.

Un siffatto divieto potrà ritenersi operativo, in ogni caso, solo laddove sia inserito in un’apposita clausola del regolamento dal tenore chiaro ed inequivoco. In caso contrario, ove il regolamento nulla disponga in merito, deve anzi ritenersi ammessa qualsiasi attività di ristorazione, senza possibilità di opposizione da parte degli altri condomini i quali potranno, al limite, chiedere eventuali danni nel caso in cui le immissioni procurate dall’attività superino la normale tollerabilità. Sarà sempre bene, dunque, prima di acquistare casa, valutare sempre attentamente il contenuto dell’eventuale regolamento condominiale esistente, al fine di verificare che le regole predisposte siano conformi alle nostre esigenze. E sarà parimenti opportuno contrastare ogni azione assunta in violazione del regolamento stesso, così da rendere concretamente possibile quel contemperamento tra i diversi interessi di sempre difficile attuazione nella vita quotidiana.

 

Michele Ragone
Avvocato
avv.ragone@gmail.com